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ココナラで不動産について相談してみました(^o^)

しばらく仕事に専念していました。

実は私、ココナラというサービスで不動産について専門家にアドバイスしてもらいました!!


   公認 不動産コンサルティングマスター
   宅地建物取引士
   賃貸不動産経営管理
   日本FP協会認定 AFP
   2級ファイナンシャル・プランニング技能士
   2級DCプランナー(企業年金総合プランナー)

 

の資格を持っている方で、しっかりとしたアドバイスをもらえました♪

回答はこんなかんじです。

 

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まず初めに

貴殿の「ポートフォリオ」と「キャッシュポイント」を見ますと

 

ポートフォリオ」とは

資産形成のポイントとして代表的な考え方です。一度は聞かれたこともあるかと思いますが、簡単に言うと、資産を「預貯金」、「有価証券」、「不動産」の3つに振り分けるということです。この考え方の根底は単純に『リスクヘッジ』ということです。投資先を偏らせることは危険ですよということです。

 貴殿の場合、現状は、ほぼ「預貯金」で構成されています、FX口座を除けば、元本は確保です。となれば、「有価証券」(たとえばREIT等)、「不動産」への資産シフトもありと言えばありになります。

 

次に「キャッシュポイント」を見ますと

 ①勤務先からの給与(年収300万なら単純月収25万)

 ②ネットショップからの収入

 ③Airbnbからの収入(2人で共同運営で月100万売上なら1人月50万)

①と③で約75万、これに②が加われば、月収100万もそんなに遠い話ではなさそうです。

 

また、ある意味③は賃貸とはいえ、立派な「不動産」運用です。

これを「ポートフォリオ」に加味すれば、

あなたの現状の資産状況はそんなに手を加える必要はあるのかな?といった感じです。

 

ただ、貴殿のお考えは将来、合同会社を設立して、会社も2、3年先に辞めて

収益物件を買い増して、賃貸経営とネットショップの2本立てで、月収100万に

なりたいということなのですよね。

 

思いつきでひとつお話しします。

自論ですが、『不動産投資』は、『不労所得』が原則です。

何故、会社を辞めるのですか、失礼ですが、会社との関係で何かあるのなら、それは私にはわかりませんので、コメントする立場ではありませんが、会社を辞めてまで、不動産投資する必要は、それこそ自分で入居募集して、契約もすべて対応して、建物管理も全部対応して、現状のAirbnbもそのようなことをなされているのですか、資金投資は当然必要ですが、何もしないで(一部語弊はありますが)、収入が入ってくるのが『不動産投資』です。

 

この点再考されてはどうでしょうか?

 

次に、少しマクロなお話しを、偉そうにやってみます。

 

数ある不動産の指標のなかで、ウオッチすべき重要な指標があります。

 「家賃(賃料)水準」

 「稼働(空室)水準」

 「賃貸不動産の新規供給や需要」  の3点です。

不動産市場の動向をリードし、より大きな影響力を与えるのは、投資が目的の

プロ(REIT、不動産ファンド、不動産会社、金融機関等)の参加者です。

市場の最先端の動向を見るには、プロのプレーヤーの動きを見ればよいのです。

その中で、最も人気があり市場規模が大きいのが「オフィス市場」です。

逆に、個人の動きが大きな影響を及ぼすのが、「戸建てやアパート・マンションの市場」

です。こちらは、プロの動きに対して動きが鈍く遅行する傾向があります。

あるシンクタンクの調査によれば、首都圏のアパート・マンションの空室率は、東京の

近郊県において2015年半ば頃から上昇しています。

相続税対策、個人の不動産投資の煽りで、新規供給が増え、とりわけ築古の物件の競争力がなくなってきたものと推測されます。

また「不動産の利回り」という観点で見ても、投資家が不動産に投資するにあたり、その物件から得られる将来の純収益が投資額の何%で回っているかを表す『期待利回り』で見ると、

 東京丸の内、大手町のAクラスのオフィスビルで2015年10月調査で3.8%まで低下

 東京のワンルームタイプの1棟売りマンションでも4.7%まで下がっている。

 

以上のことより、

マイナス金利の影響で利回りの低下や投資家の金利コストの削減が見込まれる。

金融機関も消去法的に不動産投資に貸し出しを回すことが予想されるため、不動産価格

の上昇につながります。

ただこれは、先述の「利回り」面だけの話しで、これも先述の「重要な指標」にもとづいたものではないので、実体を伴わず、利回りの観点のみで不動産価格が上昇し、バブルにつながる危険な兆候でもあります。

 

少し眠たくなるような話しでしたが、「情報」のひとつとして捉えて下さい。

 

 

 

次頁では『不動産投資とは』について、私がよくクライアントの皆様にお話しする内容を記述します。これも自論です、参考までに。

『不動産投資とは』

  アパート(マンション)経営が主流

 

  「ミドルリスク・ミドルリターン」

  「長期安定収入」

 

  【メリット】              【デメリット】

   ・安定収入               ・家賃滞納、下落懸念

   ・節税効果               ・老朽化により資産価値下落

   ・インフレに強い            ・金利上昇懸念

 

  ポイントは?

   『物件の選択』・・・いわゆる立地・・・駅徒歩圏内

   cf 東京は「2013年 世界都市総合ランキング」で総合第4位

      経済分野、環境分野では世界1位です。市場規模、経済・人的集積、

      生活利便性に優れ、2020年の東京オリンピックも大きな魅力です。

 

  【デメリットのリカバリー】

   “計画段階でクリア可能

     ①家賃下落

       統計では全国平均で2000年を100として 2010年で90まで10%下落

       <空室損失>の考え方

        ~10年  △ 5%(95%入居)

        ~20年  △10%(90%入居)

        ~30年  △20%(80%入居)  で試算せよ!

       

       サブリース(一括借上方式)では

         満室想定家賃の80~90%の家賃保証

         但し、ほとんどが2年更新、つまり2年毎に下落

 

     ②金利上昇

       全期間 5% で試算せよ!

 

 

 

     

③滞納、老朽化

       賃貸管理・・・入居募集、家賃集金、クレーム対応

       建物管理・・・清掃、保守点検、修繕

      「いかに優良な管理会社と手を組むかが勝負!」

       ―大規模修繕の考え方―

        7~10年単位・・・外壁・鉄部塗装及び補修

                  屋上・ベランダ等防水工事

                  給排水管更新工事

      「ファミリータイプ 10戸なら年間100万円の積立をせよ!」

 

 

 

 

 

返 済

家  賃

管理費

 

修繕費

 

税 金

 

手取り

金利上昇で返済増額、手取り縮小

※税金は減価償却が影響

  <法定耐用年数>木造:20年 鉄骨造:最長34年 RC造:47年 設備:10年以下

  つまり、10年目以降が減価償却減少⇒税金増⇒手取り縮小

ここでもやはり“賃料が柱!”

 

A                    B

 

 

 

 

資産

負債(借入)

 

無借金

 

 

 

 

10億

9億

 

 

 

 

 

 

 

純資産 1億

資産 1億

純資産 1億

※Aの場合 家賃が20%下落すると 資産8億<負債9億 つまり債務超過

※Bの場合 家賃が20%下落すると 20%の損失のみ

 

つまり“借入過多は要注意!”

 

                              

返済比率を検討せよ!!

   返済比率=年間返済総額÷年間賃料総額×100 ≧ 50~70%

 

   DSCRという考え方

    年間賃料総額-運営費(管理費、固定資産税)=NOI

    NOI÷年間返済総額=DSCR ≧ 1,3

 

 家賃は簡単には上がらない、借入を減らすことが第一!

 

 

最後にもう少しだけ、気になる点をお話しさせてもらい終わりにします(また若干主観が入ります)。

 ・RCは要検討です、メンテが大変ですから。

 ・REITは私もお勧めですが、今 日銀が15銘柄の上場REITの5%超を保有

していますので、ちょっと割高感はあります。非上場の私募REITは年金資金で

運用されていますのでおもしろいかも。

 ・勤続年数は大事です、ローンを組む時、重要な条件になります。

 ・法人税減税も魅力ですが、1、2棟の不動産投資ではどうかな?

 

最後に、これからのトレンドは

 「少子高齢化」 

 「大都市集中化」

 「都心集中化」   と書いた雑誌がありました。

 

いろいろな情報を収集して、それを分析し、自己責任で判断する。

ちょっと抽象的な話しばかりで申し訳ございません。

具体的な投資事案が出れば相談頂いて結構です。

では回答は以上になります。

ご購入有難うございました。

今後共宜しくお願い申し上げます。

 

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うーーんこれ読むと「借金」しないほうがいいよ!ってかんじですね。

 

 

 

 

 

返 済

家  賃

管理費

 

修繕費

 

税 金

 

手取り

金利上昇で返済増額、手取り縮小

※税金は減価償却が影響

  <法定耐用年数>木造:20年 鉄骨造:最長34年 RC造:47年 設備:10年以下

  つまり、10年目以降が減価償却減少⇒税金増⇒手取り縮小

ここでもやはり“賃料が柱!”

 

 

 

構造別の耐用年数:鉄筋コンクリート(RC)47年、重量鉄骨34年、木造22年
税法ではこの耐用年数に応じて償却率というものが決められています。
例えば1億円の新築建物の減価償却費を構造別に計算してみます。

  • RC:1億円×償却率0.022(耐用年数47年)=減価償却費220万円/年
  • 重量鉄骨:1億円×償却率0.030(耐用年数34年)=減価償却費300万円/年
  • 木造:1億円×償却率0.046(耐用年数22年)=減価償却費460万円/年

木造はRCの倍以上の減価償却費を年間に計上できますが、気を付けないといけないのは減価償却費を計上できる期間です。
RCだと220万円の減価償却費を47年間計上できますが、木造だと460万円の減価償却費を22年間しか計上できません。

つまり同じ1億円の建物を、RCは47年、重量鉄骨は34年、木造は22年間かけて経費化していくので、耐用年数が短い建物ほど、年間の減価償却費が多くなって利益が減ることになります。その分税金が減って最終的に税引き後キャッシュフローは多くなることになるんですね。

でも反対にキャッシュフローに大きく影響を与える借入金の借入期間は、建物の耐用年数が短いものほど、それに比例して短くなり月々の返済額が大きくなってキャッシュフローが残らなくなっていくので、借入期間と減価償却費のバランスがとっても重要になります。

 

むむむ・・・木造で古いの買うとキャッシュフローは悪化しがちということですね。

もう1度キャッシュフローについて勉強し直そうと思います。