2017-02-14

ココナラで不動産について相談してみました(^o^)

しばらく仕事に専念していました。

実は私、ココナラというサービスで不動産について専門家にアドバイスしてもらいました！！

　　　公認不動産コンサルティングマスター
　　　宅地建物取引士
　　　賃貸不動産経営管理士
　　　日本FP協会認定　AFP
　　　２級ファイナンシャル・プランニング技能士
　　　２級DCプランナー(企業年金総合プランナー)

の資格を持っている方で、しっかりとしたアドバイスをもらえました♪

回答はこんなかんじです。

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まず初めに

貴殿の「ポートフォリオ」と「キャッシュポイント」を見ますと

「ポートフォリオ」とは

資産形成のポイントとして代表的な考え方です。一度は聞かれたこともあるかと思いますが、簡単に言うと、資産を「預貯金」、「有価証券」、「不動産」の３つに振り分けるということです。この考え方の根底は単純に『リスクヘッジ』ということです。投資先を偏らせることは危険ですよということです。

　貴殿の場合、現状は、ほぼ「預貯金」で構成されています、ＦＸ口座を除けば、元本は確保です。となれば、「有価証券」（たとえばＲＥＩＴ等）、「不動産」への資産シフトもありと言えばありになります。

次に「キャッシュポイント」を見ますと

　①勤務先からの給与（年収300万なら単純月収25万）

　②ネットショップからの収入

　③Airbnbからの収入（２人で共同運営で月100万売上なら１人月50万）

①と③で約75万、これに②が加われば、月収100万もそんなに遠い話ではなさそうです。

また、ある意味③は賃貸とはいえ、立派な「不動産」運用です。

これを「ポートフォリオ」に加味すれば、

あなたの現状の資産状況はそんなに手を加える必要はあるのかな？といった感じです。

ただ、貴殿のお考えは将来、合同会社を設立して、会社も２、３年先に辞めて、

収益物件を買い増して、賃貸経営とネットショップの２本立てで、月収100万に

なりたいということなのですよね。

思いつきでひとつお話しします。

自論ですが、『不動産投資』は、『不労所得』が原則です。

何故、会社を辞めるのですか、失礼ですが、会社との関係で何かあるのなら、それは私にはわかりませんので、コメントする立場ではありませんが、会社を辞めてまで、不動産投資する必要は、それこそ自分で入居募集して、契約もすべて対応して、建物管理も全部対応して、現状のAirbnbもそのようなことをなされているのですか、資金投資は当然必要ですが、何もしないで（一部語弊はありますが）、収入が入ってくるのが『不動産投資』です。

この点再考されてはどうでしょうか？

次に、少しマクロなお話しを、偉そうにやってみます。

数ある不動産の指標のなかで、ウオッチすべき重要な指標があります。

　「家賃（賃料）水準」

　「稼働（空室）水準」

　「賃貸不動産の新規供給や需要」　　の３点です。

不動産市場の動向をリードし、より大きな影響力を与えるのは、投資が目的の

プロ（ＲＥＩＴ、不動産ファンド、不動産会社、金融機関等）の参加者です。

市場の最先端の動向を見るには、プロのプレーヤーの動きを見ればよいのです。

その中で、最も人気があり市場規模が大きいのが「オフィス市場」です。

逆に、個人の動きが大きな影響を及ぼすのが、「戸建てやアパート・マンションの市場」

です。こちらは、プロの動きに対して動きが鈍く遅行する傾向があります。

あるシンクタンクの調査によれば、首都圏のアパート・マンションの空室率は、東京の

近郊県において2015年半ば頃から上昇しています。

相続税対策、個人の不動産投資の煽りで、新規供給が増え、とりわけ築古の物件の競争力がなくなってきたものと推測されます。

また「不動産の利回り」という観点で見ても、投資家が不動産に投資するにあたり、その物件から得られる将来の純収益が投資額の何％で回っているかを表す『期待利回り』で見ると、

　東京丸の内、大手町のＡクラスのオフィスビルで2015年10月調査で3.8％まで低下

　東京のワンルームタイプの１棟売りマンションでも4.7％まで下がっている。

以上のことより、

マイナス金利の影響で利回りの低下や投資家の金利コストの削減が見込まれる。

金融機関も消去法的に不動産投資に貸し出しを回すことが予想されるため、不動産価格

の上昇につながります。

ただこれは、先述の「利回り」面だけの話しで、これも先述の「重要な指標」にもとづいたものではないので、実体を伴わず、利回りの観点のみで不動産価格が上昇し、バブルにつながる危険な兆候でもあります。

少し眠たくなるような話しでしたが、「情報」のひとつとして捉えて下さい。

次頁では『不動産投資とは』について、私がよくクライアントの皆様にお話しする内容を記述します。これも自論です、参考までに。

『不動産投資とは』

　　アパート（マンション）経営が主流

　　「ミドルリスク・ミドルリターン」

　　「長期安定収入」

　　【メリット】　　　　　　　　　　　　　　【デメリット】

　　　・安定収入　　　　　　　　　　　　　　　・家賃滞納、下落懸念

　　　・節税効果　　　　　　　　　　　　　　　・老朽化により資産価値下落

　　　・インフレに強い　　　　　　　　　　　　・金利上昇懸念

　　ポイントは？

　　　『物件の選択』・・・いわゆる立地・・・駅徒歩圏内

　　　ｃｆ　東京は「2013年　世界都市総合ランキング」で総合第４位

　　　　　　経済分野、環境分野では世界１位です。市場規模、経済・人的集積、

　　　　　　生活利便性に優れ、2020年の東京オリンピックも大きな魅力です。

　　【デメリットのリカバリー】

　　　“計画段階でクリア可能”

　　　　　①家賃下落

　　　　　　　統計では全国平均で2000年を100として　2010年で90まで10％下落

　　　　　　　＜空室損失＞の考え方

　　　　　　　　～10年　　△　５％（95％入居）

　　　　　　　　～20年　　△１０％（90％入居）

　　　　　　　　～30年　　△２０％（80％入居）　　で試算せよ！

　　　　　　　サブリース（一括借上方式）では

　　　　　　　　　満室想定家賃の８０～９０％の家賃保証

　　　　　　　　　但し、ほとんどが２年更新、つまり２年毎に下落

　　　　　②金利上昇

　　　　　　　全期間　５％　で試算せよ！

③滞納、老朽化

　　　　　　　賃貸管理・・・入居募集、家賃集金、クレーム対応

　　　　　　　建物管理・・・清掃、保守点検、修繕

　　　　　　「いかに優良な管理会社と手を組むかが勝負！」

　　　　　　　―大規模修繕の考え方―

　　　　　　　　７～１０年単位・・・外壁・鉄部塗装及び補修

　　　　　　　　　　　　　　　　　　屋上・ベランダ等防水工事

　　　　　　　　　　　　　　　　　　給排水管更新工事

　　　　　　「ファミリータイプ　１０戸なら年間１００万円の積立をせよ！」


	返　済
家　　賃	管理費
	修繕費
	税　金
	手取り

※金利上昇で返済増額、手取り縮小

※税金は減価償却が影響

　　＜法定耐用年数＞木造：20年　鉄骨造：最長34年　ＲＣ造：47年　設備：10年以下

　　つまり、１０年目以降が減価償却減少⇒税金増⇒手取り縮小

ここでもやはり“賃料が柱！”

Ａ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ｂ


資産	負債（借入）		無借金

１０億	９億

	純資産　１億	資産　１億	純資産　１億

※Ａの場合　家賃が20％下落すると　資産８億＜負債９億　つまり債務超過

※Ｂの場合　家賃が20％下落すると　20％の損失のみ

つまり“借入過多は要注意！”

返済比率を検討せよ！！

　　　返済比率＝年間返済総額÷年間賃料総額×１００　≧　５０～７０％

　　　ＤＳＣＲという考え方

　　　　年間賃料総額－運営費（管理費、固定資産税）＝ＮＯＩ

　　　　ＮＯＩ÷年間返済総額＝ＤＳＣＲ　≧　１，３

　家賃は簡単には上がらない、借入を減らすことが第一！

最後にもう少しだけ、気になる点をお話しさせてもらい終わりにします（また若干主観が入ります）。

　・ＲＣは要検討です、メンテが大変ですから。

　・ＲＥＩＴは私もお勧めですが、今　日銀が１５銘柄の上場ＲＥＩＴの５％超を保有

していますので、ちょっと割高感はあります。非上場の私募ＲＥＩＴは年金資金で

運用されていますのでおもしろいかも。

　・勤続年数は大事です、ローンを組む時、重要な条件になります。

　・法人税減税も魅力ですが、１、２棟の不動産投資ではどうかな？

最後に、これからのトレンドは

　「少子高齢化」　

　「大都市集中化」

　「都心集中化」　　　と書いた雑誌がありました。

いろいろな情報を収集して、それを分析し、自己責任で判断する。

ちょっと抽象的な話しばかりで申し訳ございません。

具体的な投資事案が出れば相談頂いて結構です。

では回答は以上になります。

ご購入有難うございました。

今後共宜しくお願い申し上げます。

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うーーんこれ読むと「借金」しないほうがいいよ！ってかんじですね。


	返　済
家　　賃	管理費
	修繕費
	税　金
	手取り

※金利上昇で返済増額、手取り縮小

※税金は減価償却が影響

　　＜法定耐用年数＞木造：20年　鉄骨造：最長34年　ＲＣ造：47年　設備：10年以下

　　つまり、１０年目以降が減価償却減少⇒税金増⇒手取り縮小

ここでもやはり“賃料が柱！”

構造別の耐用年数：鉄筋コンクリート（RC）47年、重量鉄骨34年、木造22年
税法ではこの耐用年数に応じて償却率というものが決められています。
例えば1億円の新築建物の減価償却費を構造別に計算してみます。

RC：1億円×償却率0.022（耐用年数47年）＝減価償却費220万円／年

重量鉄骨：1億円×償却率0.030（耐用年数34年）＝減価償却費300万円／年

木造：1億円×償却率0.046（耐用年数22年）＝減価償却費460万円／年

木造はRCの倍以上の減価償却費を年間に計上できますが、気を付けないといけないのは減価償却費を計上できる期間です。
RCだと220万円の減価償却費を47年間計上できますが、木造だと460万円の減価償却費を22年間しか計上できません。

つまり同じ1億円の建物を、RCは47年、重量鉄骨は34年、木造は22年間かけて経費化していくので、耐用年数が短い建物ほど、年間の減価償却費が多くなって利益が減ることになります。その分税金が減って最終的に税引き後キャッシュフローは多くなることになるんですね。

でも反対にキャッシュフローに大きく影響を与える借入金の借入期間は、建物の耐用年数が短いものほど、それに比例して短くなり月々の返済額が大きくなってキャッシュフローが残らなくなっていくので、借入期間と減価償却費のバランスがとっても重要になります。

むむむ・・・木造で古いの買うとキャッシュフローは悪化しがちということですね。

もう1度キャッシュフローについて勉強し直そうと思います。

2017-01-30

不動産投資会社に相談しました

こんにちは。しばらく仕事が忙しく情報収集怠っていました。

今の私の属性からすると

フラット３５は通るとのこと。あと、オリックスも。

だけど、あなたの性格的には日本政策金融公庫で

お金借りて事業したらいいんじゃないの？ということでした。

ただ、これ築１２年だとMAXの２０年の融資期間があるけど築３０年とかだと１０年で返さないといけないらしい。無理じゃない！？笑

日本政策金融公庫の支援金は詳細はこちら。

女性、若者／シニア起業家支援資金の概要

ご利用いただける方	女性または30歳未満か55歳以上の方であって、新たに事業を始める方や事業開始後おおむね7年以内の方
資金の使いみち	新たに事業を始めるため、または事業開始後に必要とする資金
融資限度額	7,200万円（うち運転資金4,800万円）
利率（年）	運転資金及び設備資金（土地取得資金を除きます。）［特利A］技術・ノウハウ等に新規性がみられる方（注）の運転資金及び設備資金（土地取得資金を除きます。）［特利C］土地取得資金［基準利率］
ご返済期間	設備資金	20年以内＜うち据置期間2年以内＞
ご返済期間	運転資金	7年以内＜うち据置期間2年以内＞
担保・保証人	お客さまのご希望を伺いながらご相談させていただきます。

築古の建物をできるだけ安く購入してAirbnbで回して返済していくってイメージで

最終的に土地を取得する！というかんじ。

女子大生の時に家を買われたなこさんと同じ手法ですね！

www.rakumachi.jp

年間1000万のCFを見据えて、1棟目から法人化！収入がない状態で融資は可能？ | 楽待不動産投資新聞

調べたけれど以下の支援金を使って家を買ってる人ってあんまりいないなぁ～

通年実績なども問われず、しかも金利が新規開業支援金よりも低い

あくまで「新規事業」なのでいろいろ事業計画書とか、事業について考えないといけないです。

今時点ではちょっとわからないことだらけなのでまた後で調べて書き込みしたいと思います。

2016-11-28

1件目の購入は木造かRCどちらがいいのか調べる

キャッシュフローを重視するならRCマンションか木造アパートか。 | 医師が教える不動産投資

RCがおすすめといっている。

不動産投資でハッピーリタイアを実現する方法 | ノムコム・プロ不動産投資コラム

この記事でも

購入する物件は、地方の高利回りRC（鉄筋コンクリート造）。築年数は20年以下としてください。築年数が古いほど、利回りは上がる傾向にありますが、法定耐用年数の残期間が短くなると、融資を受けた際の返済年数が短くなるので、キャッシュフロー上好ましくありません。

【収益物件は何棟まで増やせばいいのか？】不動産投資をするうえで、棟数はどのくらい重要か？ - シンプルに。豊かに。自由に。幸せに。

中途半端はいちばんだめか～～～

今のとこ、

■現金は使うのは勿体ない

■１件目にキャッシュフローのいい物件を長い期間のローンで借りる

■その後たくさん借りる

がいいという記事が多数ですね。

2016-11-28

本当に安全に儲けられるのかいろんな記事を読んで見る

www.rakumachi.jp

「私の年間収支を大公開します！」・・・ＲＪ７２号室編（５棟・５区分・REIT 衝撃の手残り！？） | 楽待不動産投資新聞

これみるとREITのほうが儲かるじゃん！と思ってしまうｗ

現金一括で買うこと考えるなら

セルフストレージってどうなんだろう

「私の年間収支を大公開します！」脅威の純利回り、セルフストレージ版 | 楽待不動産投資新聞

勤続年数ってやっぱ重要なんだなぁ

1棟物件融資の必要年収はクリア！でも「20代」の頃に不動産業者に相手にされなかった理由 | 楽待不動産投資新聞

2016-11-28

現金一括払いとローンどっちがいいのか

興味深い記事を発見

区分マンションを現金で購入しても儲からない理由 | 楽待不動産投資新聞

これがほんとうなら全然儲からない泣

不動産購入は借入と現金支払いどっち？メリット・デメリット比較 | ZUU online

例えば1戸目の中古ワンルームマンションは自己資金で購入するが、2戸目の中古ワンルームマンションはローンを組むという方法も検討に値します。ローンを利用することで収益が一気に2戸分になりますし、1戸目に抵当権が付いていない分、2戸目のためのローンは組みやすくなっているはずです。また、複数物件保有すれば空室リスクも薄まりますから、たとえローンを組んだとしてもそのリスクは小さくなります。長期のローンを組むことができるというのは数ある投資商品の中でも不動産投資にのみ存在するメリットです。このメリットは活かすという方法も考えることは資産運用において重要なことです。

区分マンションは現金買い以外考えられない | 医師が教える不動産投資

なんとなく現金で一括で購入して実績つくったほうが展開は楽なのかなぁとは

思ってみるものの・・・おそれく考えてることはみんな一緒なんだろうなぁ

銀行をいかに騙すかが議題ってｗｗｗ

【第二回】銀行へのタブー“嘘”をつくリスク【HOME'S不動産投資】 | 不動産投資コラム[ブログ]

今求めてる記事はまさにこれな気がします！

もし融資をしてくれる銀行が見つからなければ、現金で買い進めるしかありません。現金のメリットといえば、融資をつかわない分だけスピードを持って購入できるということです。それだけ安く買えるチャンスがあります。また融資が出にくい物件であっても、現金であれば購入することができます。それだけに一般的な投資物件を相場で買って、長期で持つ投資手法でいくとなると、現金でやるには少しもったいない感じがします。

物件の目利きが必要になりますが、たとえば空室が多い物件や築古物件など、通常では融資がつきにくいけれど、高収益が見込める物件を購入するのも手です。また、融資が受けやすい物件であっても、現金で買うことにより、他の人よりも早く確実に買えるチャンスがあります。安く買って転売するというのも選択肢です。いずれにしても、ややハードルが高い投資法になりますので、しっかり勉強することが大切です。

いまやるべきはやっぱ生の声を聞くことかな

20代大家の会に参加してみたい！！！

2016-11-25

法人名義で家を買った方がいいの？

不動産投資による節税はどういう仕組み！？徹底解説します！

専業大家と違い、サラリーマンの方は既に給与収入があります。年収1,000万円の場合、給与だけで税率が30%を超えています。そこから更に不動産投資によって不動産所得が上乗せされるため、確実に法人化した方が節税メリットがあるといえます。

この記事ではあっさり法人化したほうがええで！といっています。

不動産を法人で取得するメリットデメリット | ノムコム・プロ不動産投資コラム

この記事でも法人化をおすすめしている！

動産を取得する場合、断然法人の方が有利です。とのこと。

節税のために法人で物件を購入しようと思って某公庫に相談したら・・・ | 楽待不動産投資新聞

青島　「所得が増えてきたので、今後はかみさんの法人で物件を買おうと思うのですけど、融資でますか？」

担当者さん　「青島さんは無担保枠を使い切っているので、返済が進まないと難しいですね」

青島　「え、法人でも？　女性起業支援なんちゃら、という融資が使えませんか？」

担当者さん　「夫婦の場合、夫婦合算で無担保枠を考えるんですよ。法人も一緒に考えます。」

うかつに1件目買うと次現金で購入しなきゃならないのか・・・！？

続いて譲渡するときに注目

土地や建物を所有するのは法人が有利か？個人が有利か？（第２回）|資産活用・相続対策アドバイス｜三井住友トラスト不動産